六重修炼:锻造百万经纪人!-房产营销实战兵法
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一.入门篇
 我没做中介的时候发现大街上就数银行最多,三五步一抬头就看见一个,都不用转脖子的,可是我做中介之后发现,中介比银行还多。大的,小的,正规的,非正规的,还有那些职介+房介的,婚介+职介的仲村佳树。里面的人员更是鱼龙混杂,几乎涵盖了当今中国各种学历,年龄的人。可能除了,上班的,上学的,退休的,剩下来的都是中介。不过为了方便我们以下的叙述,就算是1000个人吧。
二.操练篇
这1000人都开始做中介,做了中介就能赚钱了?你想的美,在正规中介公司,刚入门的人只能做一件事,就是扫楼!什么叫扫楼,就是每天给你几千张DM单页,上面有公司的宣传和房源,你要把这些单页发到周边小区的每家每户中去,其他天气还好,夏天就惨了,完全是个挑战个人体力极限的活,锻炼强度和操练新兵差不多。
扫多长时间?两个月——不要想偷懒,公司有自己的监察队伍,专门挑每个小区最偏僻的地方,最高的楼层,看看你有没有认真的执行自己的工作,还有的人会到附近的垃圾桶里面去找地下影带,看看你有没有浪费公司的资产。
但是千万不要以为这是公司在故意整你,扫楼是最基本的工作,一是为了提升公司的形象,二是为了让你能够得到第一手的房源资料和楼盘信息。在扫楼的工作中,你自然而然的会记住哪些房子是一梯三户的,哪些房子是一梯两户的;几零几是单室套,几零几是两室间;你也会记住哪些房子是装修的,哪些房子看上去破破烂烂的;哪些房子有人住,哪些房子是长期没人住,可能要卖的;小区里面哪几栋是新房子,哪几栋是旧房子;你还会和小区保安或者物业混个脸熟,这样以后小区里面基本上谁家有房子,你立刻就能得到第一手的资料。经过统计喜盈门意千重,一般1000份单页后能扫出一套要卖的房子来就已经是不错的。
这是个极其枯燥的工作,没有任何捷径可走,在这一关,很多人就已经受不了。一般三天后,1000人里面会剩900个,两个星期后,600-700个,真正到了两个月后,能剩下400人就算是好的了。
三.战备篇
经过最基本的体能训练的400个人,开始真正接触到怎么做中介的。公司会给你十天左右的时间培训,培训一些交易方面最基本的知识,什么交易流程啊,税费啊。记住就行了?NO!NO!NO! 中介的交易和别的交易不同,一百个单子背后就有一百个故事。这些不过是让你有个大概的概念,以后操单的过程中,有你学的。接下来就是下店。
我要把下店专门拿出来讲,是因为这对一个经纪人的成长太重要了。我是南京的,一切以南京为例,南京那么大,有些地方成交量高,有些地方成交量低。公司里有些门店好,有些门店差。刚做的人其实什么都不懂,叶竟生牧羊曲舞蹈被分到哪里很重要,这时候就看你这留下来的400个人当中,哪些在公司有硬点的后台,比如说什么区长,总监之类的,哪些没有后台。有后台的,当然会被分到好的店,比如华侨路啊,龙江啊,奥体啊;没有背景的,就不用我说了,兄弟哪儿最艰苦你去哪儿吧,为公司做螺丝钉是光荣的。每个公司对经纪人都有业绩考核,你或许碰运气能开个一两单,没运气的,两个月,请你走人,或者你自己走人吧。
这时候,我们这400人里面又剩下多少?300个。
四.实战篇
我们不说那些有希望的种子选手。这时候,这300个种子开始上战场了。别急,你以为可以带客户看房吗?小子,你还嫩点,先打电话吧。大公司的内网里面所有房东的电话都是共通的,基本上所有的大公司都有维护制度,比如几天打一次电话之类的,你以为老业务员会真正一个个打回去吗?有很多早就想好的答案在电脑文档里,每次只需要ctrl+c或者ctrl+v就可以了,这样的话信息怎么能保证有效准确?幸好啊,常常有新人吗,新人你就慢慢打吧,结果呢,我们来看看大部分的答案。
1.经纪人:“你好,我是某某某公司的……”
房东:“嘟嘟嘟嘟……”
(这是直接挂机的洛城三兄弟。)
2.经纪人:“你好,我是某某某公司的……”
房东:“早卖了。”
3.经纪人:“你好,我是某某某公司的……”
房东:“在啊,涨价了。”
4.经纪人:“你好,我是某某某公司的……”
房东:“你们烦不烦,一天到晚问,也卖不掉。”(这在去年和今年的市场,绝对是房子有问题或者房东本人有问题的。)
5.经纪人:“你好,我是某某某公司的……”
房东:“你从哪儿知道的,我没在你们公司登记过的……”(这是被别的经纪人带过来的。)
6.经纪人:“你好,我是某某某公司的……”
房东:“我也是中介。”
100个电话里面能打出多少个有效的信息? 5-7个。
经过电话考核后能剩多少人?200个。
五.磨炼篇
通过体力,资源和心理承受能力的这200个准经纪人可以带客看房了言默戒,看房=赚钱? 呵呵,你做梦!我们来看看绝大多数看房的后果。
1.经纪人:“我已经到了。”
客户or房东:“我有事来不了。”
这时候你怎么和另一方解释?我记得开始的时候我常常另一方说,出车祸了,直到有一次房东问我:“你客户怎么老出车祸?”
后来我就改了,比如那时候四川地震,我就说:“去四川了。”
“什么时候回来?”
“去别的地方可以说,去四川鬼才会知道。”
2.经纪人:“我已经到了。”
客户or房东:“雨下的太大于小诺,我来不了了。” 我能来你就不能来?
3.经纪人:“我已经到了。”
客户or房东:“我已经看过这个房子了。”
4.经纪人:“我已经到了。”
客户or房东:关机
5.经纪人:“我已经到了。”
房东:“我房子已经卖了。收了定金了。”
经纪人:“那你还卖?”
房东:“我看看能不能卖个更好的价钱。”
好不容易看中,看中之后是什么? 谈判申爱罗,谈判在成单的过程中占了很大的比重,不过技巧太多,之前有过文章,以后也会继续有文章来讲,这里不再多说。
一般在市场差的时候比如08年,每看30套房子能卖出1套黄培陪。 在市场好的时候,也要看9-10套房子才能卖出去1套。
在这个过程中张政雄,很多经纪人都会受不了,受不了客户的刁蛮无理,受不了客户不把经纪人当人。受不了吃了那么多辛苦还什么结果都没有。200个人里面能剩下的大约是100个。
六.决战篇
剩下的这100个人,可谓是心理,头脑,知识黑道悍妻,资源都很过硬的。可是战国那么多名将,不是个个都能活到最后,谁能笑到最后?这时,老天爷出来说话了。
有的时候,成单真的靠运气,比如有一兄弟,每天看至少三套房,一个月一套也不成。 另一兄弟天天不看房,可是有次在门口抽烟加藤茶,正好碰上一诚心买房的,开始,我那兄弟还不怎么搭理他,和他说,你等我抽完这支烟我再帮你找房子。那客户说好啊突变怪婴,没事,就真等他抽完一支烟,结果买了一别墅,中介费付了8万。
还有很多单子,靠一个人的力量是不能完成的,所以大多数经纪人都是结帮结派的,一个走就带走一串。如果你的后台走了或失势怎么办?那么你就请当炮灰吧。走人或螺丝钉?自己选择。
到最后真正能站在最高峰的,就是各区区长和运营总监级别的了。
区长和运营总监级别的能拿到百万年薪吗?靠公司那点工资和提成?在大公司,提成其实是很低的。就算你是这个级别的,一年大概只能四五十万俞隽,还想赚钱怎么办?没关系,我们有大公司的资源啊,还有那么多淘汰的半成品啊,我们自己开个小公司,利用那些半成品不就完了吗?反正我赚大的,他们赚小的豫南人才网,精英吗,一两个就够了。
至此,百万年薪的经纪人出现了,我们最后总结出的就是一句话橙杖任务流程,百万年薪的经纪人就是那“一将功成万古枯”里面的“将”啊!
不是所有LOFT都能名利双收
佛奥为改变而来开创无锡LOFT新纪元
对于大多数购房者来说,LOFT户型无非是多一层空间享受,整个市场上的LOFT也并没有本质的区别。真的是这样吗?以前或许是,但是从佛奥天佑城来到无锡开始,一场颠覆LOFT人居的革命正在发生。项目打造无锡前所未有的双钥匙户型,楼上楼下各自成为一套完整的户型空间,可以分别出租,在租金收益方面相比较普通LOFT户型有着更高的回报!
一套户型两户人家
双钥匙人居惊艳无锡
随着限购政策的收紧,低门槛、高回报的LOFT公寓成为了投资者们热衷的佳品。而对于追求精益求精的佛奥天佑城来说,这一次为无锡带来了真正具有划时代意义的双钥匙LOFT人居。
项目打造的双钥匙产品均为小户型设计,主要建筑面积为26㎡和29㎡。不同于普通的LOFT产品宋迪维,双钥匙户型在入户玄关处就设置了两道门,更设置独立楼梯上楼,楼上楼下各自都是一套格局相似、功能齐全的完整户型,更可以分别出租,坐收双倍租金收益。
麻雀虽小五脏俱全
双层全功能生活空间
佛奥天佑城两房两厅两卫的双钥匙户型,虽然每一层的户型面积不大,但功能空间、布局规划都是极为精致和贴心。每一层进门处既是卫浴空间和全能一字型厨房,保证了整个户型格局的动静分离;精美茶几与舒适沙发自成一片休闲天地,空闲时躺在沙发上看几集电视剧放松心情,还可作为商务空间,方便居家办公。床边超大的独立衣柜,将四季美美的衣物整齐的收纳。此外,一楼尊享多功能景观飘窗,园林美景一览无余,享受私密时光,颐养尊贵性情;二楼则预留大户型才有的储物空间,闲置琐碎物品有专属空间,居家生活更整洁舒适。
同样门槛更高回报
让致富比想象更快
根据目前市场数据来看,双钥匙户型收益率比普通住宅、公寓以及储蓄都要高出2-5个百分点,而在租金回报方面,每个月更可多赚近千元。此外,佛奥天佑城位于老滨湖太科园内,根据政府规划,区域发展前景广阔紫气阁小说网,地价房价持续上涨,也必将带动项目租金持续上涨刘昕快女。而依托周边海量商务菁英客群,居住、创业、投资等全方位需求旺盛,租赁市场一片大好。可以看出,在地段、人气、户型三重利好的保障下,低门槛入手一套双钥匙LOFT好房,即可在不就的将来轻松坐享不止双倍的超高租金回报。
现如今在无锡,双钥匙户型在佛奥天佑城首次出现,势必会成为市场上竞相追捧的投资尚品。谁能抓住机遇入手,谁就能率先成为人生赢家。
品鉴热线:过总13656173663
项目地址:无锡新吴区菱湖大道与和风路交界处

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